임야를 전으로 지목변경 개간허가 세금면제
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오늘은 지목이 임야인 토지를 지목이 전인 토지로 지목변경하는 방법에 대하여 포스팅 해보겠습니다. 일반적으로 임야의 공시가는 전의 공시가보다 10배 정도 차이가 납니다. 즉, 임야에서 전으로 지목변경을 하면 공시가가 10배정도 늘어난다는 말입니다. 엄청나죠? 그리고 더 중요한 것이 있는데요. 그것은 아래 포스팅을 정독하시면 정보를 얻을 수 있습니다. 함께 알아보겠습니다.
일반적으로 전으로 지목 변경을 위해서 임야를 매입할 경우에는 보전산지를 매입하게 됩니다. 보전산지는 행위제한이 많지만 산지관리법에서는 개간허가는 허가조건만 맞으면 개인에게도 보전산지를 개발할 수 있도록 되어있습니다. 심지어 보전산지의 토지 공시가는 매우 저렴합니다.그렇기 때문에 보전산지를 매입해서 개간하려고 하는 것이죠. 그리고 임야를 전으로 지목변경 하는 중요한 이유가 더 있습니다. 아래 정독해주세요.
그 이유는 바로 세금 면제입니다. 이게 정말 중요합니다. 임야를 개발할 경우에는 대체산림자원조성비라는 세금이 발생합니다. 대체산림자원조성비가 대체 뭘까요? 잠깐 산지관리법을 보고 가겠습니다. 중요한 부분만 체크해볼거니까 한번 보세요.
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[산지관리법 제19조] 제19조(대체산림자원조성비) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 산지전용과 산지일시사용에 따른 대체산림자원 조성에 드는 비용(이하 "대체산림자원조성비"라 한다)을 미리 내야 한다. <개정 2010. 5. 31.> 1. 제14조에 따라 산지전용허가를 받으려는 자 2. 제15조의2제1항에 따라 산지일시사용허가를 받으려는 자(「광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률」에 따른 광해방지사업을 하려는 자는 제외한다) 3. 다른 법률에 따라 산지전용허가 또는 산지일시사용허가가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받으려는 자 ② 제1항에 따라 대체산림자원조성비를 내야 하는 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 각 호에 따른 산지전용허가, 산지일시사용허가 또는 행정처분을 받은 후에 대체산림자원조성비를 낼 수 있다. 다만, 제2호의 경우에는 제1항 각 호에 따른 산지전용허가, 산지일시사용허가 또는 행정처분을 받은 후 그 목적사업을 시작하기 전에 대체산림자원조성비의 100분의 50의 범위에서 농림축산식품부령으로 정하는 금액을 미리 내야 한다. <개정 2010. 5. 31., 2012. 2. 22., 2013. 3. 23., 2015. 3. 27., 2016. 12. 2., 2020. 5. 26.> <중간생략> ⑤ 산림청장등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면기간을 정하여 대체산림자원조성비를 감면할 수 있다. <개정 2010. 5. 31., 2012. 2. 22., 2018. 3. 20.>
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간단하게 말해서, 임야를 개발하려면 대체산림자원조성비를 납부해라. 단, 개발목적에 따라서 감면해줄 수 있다.이렇게 요약할 수 있고 위 빨간 명암 조항에 바로 개간사업이 포함됩니다. 제가 그 이유를 산지관리법에서 찾아왔습니다. 임야를 개간하려고 계획 중이신 분들은 아래 조항을 꼭 숙지하고 가셔야 합니다.
위 조항의 대상시설에 바로 임야를 전으로 지목변경하는 개간사업이 포함됩니다. 그리고 감면비율은 보전산지, 준보전산지 관계없이 100% 감면입니다. 즉, 임야를 개간목적으로 개발하면 세금이 100% 감면됩니다. 이게 어느정도의 금액인지 모르시겠다면 아래 계산을 참고하시기 바랍니다.
공시가가 제곱미터 당 3,000원(평단 약 10,000원)인 보전산지 임야를 20,000제곱미터 개간사업을 할 경우 대체산림자원조성비는 178,800,000원이 발생합니다. 대체산림자원조성비 계산하는 방법은 다음 포스팅에서 하도록 할게요. 공시가 토지가격은 60,000,000원인데 대체산림자원조성비는 공시가의 3배나 발생합니다. 이런 세금을 내고 개간을 하려는 분은 한명도 없겠죠? 그렇기 때문에 위에서 설명드린 조항이 매우매우매우 중요합니다. 세금이 적지 않거든요. 특히나 개간의 경우 대규모로 하는 경우가 많기 때문입니다. 그리고 또 하나의 중요한 이유가 있습니다. 아래 정독해주세요.
임야를 전으로 지목변경하는 개간을 하는 굉장히 중요한 이유가 하나 더 있습니다. 개간 후 5년 동안은 개간 목적 외 개발이 불가능합니다. 그러나 5년 후 부터는 집을 지어도 되고 택지를 개발해도 됩니다. 물론 허가 조건에 맞는다면요. 그렇기 때문에 실제로 목적은 개간사업이지만 5년 후를 계획하고 개간을 하는 경우가 많습니다. 세금도 면제 받고 향후 택지개발로 토지값 상승까지 노릴 수 있는 것이죠. 물론 5년 후의 계획이므로 신중에 신중을 해야겠지요. 그리고 관련법에 대한 지식도 쌓아야 하고 현장 주변 여건도 잘 아셔야 합니다. 개간 후 도로문제로 개발이 안되는 경우가 많으니 반드시 이런 임야를 매입할 경우 도로부분에 대해 조목조목 따지고 매입하셔야 합니다. 도로에 대한 포스팅은 향후 연재토록 할게요.
오늘은 임야를 지목변경하는 개간허가에 대해 알아보았습니다. 제가 알고 있는 팁을 모두 드린거 같네요. 상당히 중요한 부분이니까 꼭 숙지하시기 바랍니다. 오늘 포스팅이 도움이 되셨다면 공감과 댓글 부탁드립니다. 감사합니다.