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요즘 아파트말고 지방에 토지를 매입하여 단독주택 신축을 많이 합니다. 그래서 오늘은 저의 건축경험을 바탕으로 단독주택 등 건축 전 알아야 할 것들에 대하여 간략하게 서술해보겠습니다. 저도 건축은 처음이었기에 부족한 면이 있더라도 너그러히 이해하여 주시고, 도움이 되는 부분도 있을 거라 생각하여 글을 씁니다.
1. 용도지역 내 가능한 건축물
건축을 하기 위해서 가장 먼저 토지가 있어야 합니다. 토지의 용도지역을 확인하여 용도지역 내 건축이 가능한 건축물인지 먼저 파악해야 합니다. 본인이 짓고자 하는 건축물을 지을 수 없는 용도지역의 토지라면 아무 쓸모가 없습니다. 건축법과 국토계획법 그리고 건축신고하여 건축물을 짓고자 하는 지자체의 조례를 보면 확인 할 수 있습니다. 만약 찾아보기가 조금 번거롭다 싶으면 시청 건축담당자에게 문의해보셔도 됩니다. 일반적으로 건축사가 알아서 해주지만 그래도 건축주가 당연히 알고 넘어가야 할 부분입니다.
2. 진입도로 검토
용도지역 내 가능한 건축물인것을 확인하였다면 건축물까지 진입로를 확인하여야 합니다. 아무리 용도지역 내 가능한 건축물이라도 진입로가 없으면 건축신고 수리가 불가능합니다. 따라서 진입로 확보가 가능한지 여부를 정확하게 판단하여 건축신고가 가능한 도로인지를 보셔야 합니다.
3. 건축사 선정
건축을 하려고 할 때 가장 먼저 해야 할 일은 건축사를 선정해야 합니다. 어느 업체가 잘하는지 어떤 건축사가 능력이 있는지 양심적으로 설계를 해주니는지 등등 건축사 한명을 선정하기 위해서는 10명 이상의 건축사를 알아보셔야 합니다. 지자체 건축 공무원들에게 문의를 해보는 방법도 있지만 일반적으로 공무원들은 건축사 추천을 꺼려합니다. 따라서 건축주가 직접 발품을 팔아서 그 지역에서 잘하는 건축사들을 만나보고 결정해야 합니다. 실력있는 건축사만 만날 수 있다면 건축의 50%는 성공한 것입니다.
4. 시공사 선정
실력있는 건축사를 만나서 좋은 설계도면이 나왔다면 이것을 실행해줄 노련한 시공사가 있어야 합니다. 제가 건축을 할 때도 건축물 자체가 단순하여 건축자체는 어렵지 않았으나 시공사에 문제가 있어서 건축물을 올리기 위한 기초공사에서부터 정말 애를 많이 먹었습니다. 설계도면은 수정을 할 수 있지만 이미 잘못 시공한 것은 수정을 하려면 추가비용이 발생하고 공정이 길어지기 때문에 건축주 입장에서는 정말 최악의 경우입니다. 시공사를 잘 만나기 위해서는 다양한 건축공사 현장을 둘러보고 준공 된 건축물을 많이 보셔야 합니다. 그래서 어떤 시공사에서 시공을 한 것인지 파악해서 좋은 시공사를 골라내야 합니다.
5. 비용
건축을 할 경우 건축물을 짓는 것 외에 설계비, 기초공사비, 상하수도 공사비, 전기인입 공사비, 조경공사비, 인허가비용, 각종 전용부담금, 각종 세금 등 다양한 비용이 발생합니다. 이것을 모두 예상을 하고 건축 계획을 세워야 합니다. 하나하나의 비용이 모두 덩치가 크기 때문에 이 중 몇가지만 빼먹어도 갑자기 비용이 지출 되는 사태를 겪게 됩니다. 따라서 아주 세부적인 지출비용 계획을 세워서 최대한 오차가 없도록 진행해야 합니다.
건축주가 위 다섯 가지를 잘 파악하고 실행한다면 큰 무리 없이 건축을 할 수 있습니다. 건축을 하면 30년이 늙는다는 말이 있지만 그것은 위 다섯 가지 중 한두가지를 빼먹었기 때문입니다. 건축주 본인이 인허가과 건축절차에 대한 전반적인 지식을 갖고 있어야만 좋은 건축물이 나올 수 있는 것입니다.
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