임야 개발행위 허가 절차 총정리

임야를 다른 목적으로 사용하기 위해서는 임야 개발행위 허가를 받아야 합니다. 정확히는 산지전용허가를 받고 개발행위허가도 받아야 합니다. 산지전용허가는 산지관리법에 따른 인허가 이며 개발행위허가는 국토계획법에 따른 인허가 입니다. 임야 개발행위 허가를 받기 위해서는 이 두 가지 절차를 이행해야 합니다. 오늘은 임야 개발행위 허가 절차에 대하여 알려드리겠습니다.

 

 

 

산지관리법 산지전용허가

지목이 임야이기 때문에 개발을 하기 위해서는 산지관리법을 따릅니다. 임야를 개발하는 것을 산지전용이라고 합니다. 산지전용의 정의는 산지관리법 제2조 제2호에서 정하고 있습니다. 간단히 말해서 임야 본래의 목적으로 사용하지 않는 경우 산지전용허가를 받아야 합니다.

“산지전용”(山地轉用)이란 산지를 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다. 가. 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채ㆍ굴취 나. 토석 등 임산물의 채취 다. 대통령령으로 정하는 임산물의 재배[성토(흙쌓기) 또는 절토(땅깎기) 등을 통하여 지표면으로부터 높이 또는 깊이 50센티미터 이상 형질변경을 수반하는 경우와 시설물의 설치를 수반하는 경우는 제외한다] 라. 산지일시사용

임야를 개발하려는 목적이 일시적인 것인지 영구적인 것인지에 따라 일시적인 경우에는 산지일시사용신고나 허가를 받아야 하며 영구적인 것이라면 산지전용허가나 신고를 받아야 합니다. 전자는 지목의 변경 없이 목적사업이 완료되면 원상복구를 해야하며 후자의 경우에는 지목이 변경되어 완전히 다른 지목으로 바뀌는 것입니다.

 

예를 들어 임야에 농막을 설치하는 경우에는 산지일시사용신고를 득해야 합니다. 그리고 더 이상 농막을 목적으로 사용하지 않게 되는 경우 산림으로 복구해야 합니다. 그러나 임야에 집을 짓는 경우는 다릅니다. 임야에 집을 짓는 경우는 건축물을 짓고 지목을 대지로 변경하게 되어 더 이상 임야가 아닌 토지가 됩니다.

 

따라서 임야 개발행위 허가를 하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 합니다. 산지전용허가는 보전산지와 준보전산지의 경우 할 수 있는 행위가 다르고 허가 기준도 다릅니다. 임야 개발행위를 위해서 가장 먼저 어떤 목적으로 산지를 전용할지 정하고 그 목적사업이 보전산지 또는 준보전산지에서 가능한 행위인지부터 파악해야 합니다.

 

• 준보전산지에서 할 수 있는 행위
• 보전산지와 준보전산지 차이점
  
  

국토계획법 개발행위허가

임야 개발행위 허가를 할 경우 지목에 따라서는 산지관리법에 따라 산지전용허가를 받아야 하며 토지의 형질변경을 수반하기 때문에 행위에 따라서 개발행위허가를 받아야 합니다. 두 가지는 비슷하지만 관련 법령이 다르기 때문에 두 가지 허가 조건에 모두 충족해야지 임야 개발행위 허가를 받을 수 있습니다.

 

임야 개발행위를 할 경우 토지의 형질변경을 수반하기 때문에 국토계획법 제56조에 의거 개발행위대상이 됩니다. 아래는 국토계획법 제56조에 따른 개발행위 대상입니다. 정확히는 국토계획법 제56조 제1항 제2조에 포함되는 경우 개발행위허가 대상이 됩니다.

제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 14., 2018. 8. 14.> 1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다) 3. 토석의 채취 4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다) 5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 ② 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 제1항을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항에도 불구하고 제1항제2호 및 제3호의 개발행위 중 도시지역과 계획관리지역의 산림에서의 임도(林道) 설치와 사방사업에 관하여는 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」과 「사방사업법」에 따르고, 보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역의 산림에서의 제1항제2호(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 토지의 형질 변경만 해당한다) 및 제3호의 개발행위에 관하여는 「산지관리법」에 따른다. <개정 2011. 4. 14.> ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에도 불구하고 개발행위허가를 받지 아니하고 할 수 있다. 다만, 제1호의 응급조치를 한 경우에는 1개월 이내에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 신고하여야 한다. <개정 2011. 4. 14.> 1. 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치 2. 「건축법」에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축ㆍ증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경(도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시ㆍ군계획시설의 부지인 경우만 가능하다) 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경미한 행위 [전문개정 2009. 2. 6.]

두 법령 모두 임야의 형질변경에 따른 것입니다. 이 경우 지자체 마다 다르지만 각각 허가를 득해야 하는 경우가 있고 의제로 처리하는 경우도 있습니다. 건축물을 짓는 경우 대부분 개발행위협의, 산지전용협의 의제처리를 하게 됩니다. 단 하나의 법령에서 허가 기준에 충족하지 않을 경우 임야 개발행위 허가는 받을 수 없습니다.

• 산지전용허가 협의 의제 처리 절차

즉, 임야 개발행위 허가를 받는 것은 단순히 산지전용허가나 개발행위허가만 받는 것이 아니라 환경이나 문화재, 군사시설, 장사법 등 수많은 관계법령이 검토가 됩니다. 개발하려는 임야의 토지이용계획확인원을 확인해보면 저촉되는 법령을 미리 확인해 볼 수 있습니다.

• 임야 토지이용계획확인원 확인하는 방법

 

임야 개발행위 절차

임야 개발행위 절차는 두 가지의 경우가 주로 많습니다. 임야에 집을 짓는 건축행위가 수반되는 경우 건축허가나 신고에 따른 산지전용협의와 개발행위협의 의제를 통해 임야 개발행위를 받는 것이 있습니다. 또 다른 하나는 임야에 건축물이 수반되지 않는 토지의 형질변경만을 수반되는 경우에는 개발행위허가에 따른 산지전용협의 의제를 통해 개발행위를 하게 됩니다. 대표적으로 임야 태양광 발전 설치가 있습니다.

 

꼭 건축행위가 수반되지 않더라도 농지법에 따른 개간의 경우 역시 건축의 경우와 비슷하게 농지법이 주 허가가 되고 산지전용협의, 개발행위협의를 통해서 임야 개발행위 허가를 득하게 됩니다. 즉, 임야 개발행위 절차는 산지관리법 뿐 아니라 다양한 관계 법령에 따라서 허가를 진행하게 됩니다. 단일 법령만을 보고 토지 형질변경 인허가를 득하는 경우는 거의 없습니다.

 

따라서 임야 개발 계획이 있는 경우 토지이용계획확인원을 확인하여 관계 법령이 어떤 것이 있고 저촉사항은 무엇인지부터 파악해야 합니다. 그 이후에 허가 조건 등을 확인해야 합니다. 개발가능한 임야를 확인하는 방법도 역시 토지이용계획확인원을 확인하면서부터 시작해야 합니다.

 

 

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